2024中国物业服务上市公司TOP10研究报告：蓄势破局价值回归！

　　研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2024中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十二届产城融合投融资大会”隆重召开。

　　截至目前，共有66家物业服务上市公司登陆资本市场。2023年以来，物业板块整体表现欠佳，市场竞争加剧，规模拓展承压，企业进入高质量稳步发展阶段。受地产拖累，增收不增利，盈利能力减弱等问题突出，物业上市公司亟需挖掘新业务以应对非业主增值服务缩水的不利局面，转型发展迫在眉睫。在此背景下，优秀上市公司强化市场拓展能力争夺存量项目，持续深挖细分领域蓝海市场增加营收渠道，引领行业高质、高效的发展。

　　在2024中国物业服务上市公司研究中，中指研究院针对公司规模、盈利能力、服务品质、成长潜力、财富创造能力等方面制定了研究方法和指标体系，本着“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘综合实力强、经营业绩佳、投资价值大的优秀物业服务上市公司，探索不同市场环境下物业服务上市公司的价值增长方式，为投资者提供科学全面的投资参考依据。

　　2023年全年，物业板块总市值处于下行通道，由年初的4366.62亿元跌至年末的2384.58亿元，跌幅高达45.39%；2024年前4个月，板块开始企稳，尤其是4月中下旬以来，A股受“国九条”政策刺激及关联方地产利好政策出台、港股受国际资金流入等多方面因素影响，出现连续反弹。截至5月3日收盘，板块总市值较4月低点提升约22%，达到2420.35亿元，PE均值提升约20%，达到11.28。

　　以2022年12月31日收盘为基准点，至2024年5月3日收盘，央国企总市值涨跌走势要明显好于民营企业，央国企市值均值跌幅为24.88%，民营企业市值均值跌幅为42.92%，较央国企高出约18个百分点。

　　截至2024年5月3日，共有34家物业服务上市公司宣布发放2023年年度现金股息，共计分红92.21亿元，创历史新高。从分红金额看，华润万象生活分红金额最高，为17.63亿元；万物云14.13亿元，紧随其后。派息率超过50%的有13家，其中，碧桂园服务派息率高达335.98%，排名第一，康桥悦生活达96.24%，排名第二。另外，股息率也是投资参考重要指标，卓越商企服务和第一服务控股股息率超过10%，表现佳。

　　从大多数企业的派息率和股息率来看，2023年物业公司的经营性现金流普遍好转，通过提高派息比例和股息率来回馈股东，提振投资者信心，吸引资本关注行业及企业发展。资本市场对于公司加大分红等行为给予了正向反馈。从二级市场表现看，今年年初以来，有分红物业上市公司股价涨幅均值为6.48%，显著高于其他无分红物业上市公司（-0.56%）。

　　二级市场回购股票，一方面能够调节财务杠杆水平，改变加权平均资本成本，进而影响企业业务经营；另一方面被视为管理层发出的股价被低估信号，对市场预期产生积极影响。2023年1月1日至2024年5月3日，共计有12家物业企业进行了回购，共计回购3.42亿股，回购金额总计13.14亿元。其中，中骏商管回购股份数量最多，达到了1.4亿股，金科服务回购金额最大，为2.97亿元。上市物企发起股票回购，向外界传递了对自身经营情况好转的信心，有利于缓解投资者的担忧，稳定股价。

　　1、经营业绩：营收均值46.04亿元，增速放缓，利率双降但现金流显著改善

　　（1）营收均值同比增长7.74%，增速下降，基础服务收入占比提升3.53个百分点

　　2023年，物业服务上市公司营业收入均值为46.04亿元，同比增长7.74%，下降8.12个百分点，增速明显放缓。主要原因在于，第一，管理规模上，行业整体新增管理面积有缩量迹象，同时，外拓竞争异常激烈，拓展难度提升，依靠管理面积高速增加而支撑营收高速增长的局面被打破；第二，业务上，增值业务中的非业主增值服务收入断崖式下跌，社区增值服务恢复不及预期，创新型服务未打开局面，营业收入降速增长。

　　从营业收入构成看，基础物业服务收入均值为41.02亿元，同比增长13.98%。物业企业立足主业，做优、做强、做实根基，基础物业服务占比进一步提升至69.2%，较上年提升3.53个百分点。增值服务收入均值下降6.29%至11.91亿元，占比也由2022年23.19%下滑至20.09%；创新型服务收入均值增长3.93%至6.35亿元。其中，在增值服务中，社区增值收入均值为7亿元，同比增长4.79%，非业主增值服务大幅下降18.44%至4.91亿元，是收入增速下滑的主要原因。

　　社区增值服务主要包括空间运营服务、业主资产管理服务和本地生活服务三大类，2023年物业服务上市公司中，社区增值服务收入排名前三的企业为碧桂园服务（37.53亿元）、保利物业（28.16亿元）、雅生活服务（23.34亿元）。

　　创新型服务主要包括城市服务、商业运营、IFM、智慧化解决方案输出等业务。城市服务是物业服务上市公司较早进入的业务领域，头部企业在探索中取得领先优势。城市服务具有体量大，客户信誉高等优点，能够大幅提升收入，物业服务公司保持积极尝试态势，但需要有足够的实力承接。商业运营方面，物业服务上市公司将商业物业管理与商业运营深度融合，打开成长空间。

　　分层讲，营收TOP10企业营收均值为188.02亿元，是所有企业均值的4.08倍，是TOP11-63均值的9.62倍，头部效应显著；但从营收增速看，TOP10营收增速为8.31%，虽然高于全体样本营收增速0.57个百分点，高于TOP11-63营收增速1.6个百分点，但差距并不明显。

　　分企业性质看，央国企营收表现优于民营企业。2023年，央国企营收均值为55.58亿元，较全样本企业高20.72%，较民营企业高29.23%。营收增速看，央国企营收增速为13.89%，较上年下滑约13.19个百分点，但仍保持两位数增长，民营企业营收增速5.21%，较上年下滑6.88个百分点，近几年增速首次降至个位数。

　　2023年，物业服务上市公司毛利润均值为10.80亿元，较上年微增0.04亿元；净利润均值2.7亿元，较上年下降0.13亿元，增收不增利仍在持续。毛利率均值和净利率均值分别为23.45%和5.87%，较上年分别下降1.73百分点和0.74个百分点，但降幅分别收窄1.64个百分点和4.87个百分点。

　　2023年，央国企毛利率均值为20.63%，净利率均值为10.12%，毛利率和净利率近五年波幅较小，保持稳定；民营企业毛利率与净利率自2020年达到近五年最高水平后，连续三年下滑，但2023毛利率年仍有24.17%，高于央国企，说明在开展像社区增值服务等高毛利率业务上，民营企业要优于央国企，2023年净利率为4.59%，低于央国企，说明在风险管控等方面较弱。2023年，民营企业的核心利润率均值为11.54%，较上年提高1.13个百分点，物业企业核心业务属性良好，利润率有保障。

　　（3）应收账款增速大幅回落，风险逐步出清，净现比1.97，盈利质量显著改善

　　2023年，物业服务上市公司应收账款及票据总额达到861.35亿元，同比增长8.54%，较上年大幅下降33.48个百分点，与营收增速持平，应收与收入增速剪刀差也已较上年大幅下降25.63个百分点，增速相对可控。

　　物业上市公司加大预收力度，提高收缴率，2023年经营活动产生的现金流量净额达到294.49亿元，较上年显著改善；净现比回到1以上，2023年达到1.97，为近几年新高。行业风险逐步出清，物业企业正逐步回归现金流逻辑，业绩及估值也将进一步回升。

　　此外，物业上市公司通过优化组织架构，精简战线，严格控制销售、管理等费用，提升管理效率，近5年期间费用率保持下降趋势，2023年创新低为8.84%。

　　2、管理规模：管理面积均值1.45亿平方米，以稳为进，高速增长转为高质增长

　　（1）管理面积同比增长12.4%，下降3.81个百分点，央国企增速22.35%

　　2023年，物业服务上市公司管理面积均值1.45亿平方米，同比增长12.40%，较上年下降3.81个百分点，增速放缓；合约面积1.92亿平方米，同比增长4.35%，较上年下降6.5个百分点。

　　TOP10企业管理面积合计49.05亿平方米，占比为66.27%，较上年提升约5个百分点，头部效应显著，进一步拉开与其他企业差距。

　　（2）第三方管理面积占比均值53.21%，关联方项目供给短期内仍为重要支撑

　　2023年，物业服务上市公司管理面积中来自第三方的占比均值为53.21%，较上年下降0.68个百分点，为近五年来首次下降，但相较于上年变化不大。一方面，物业企业并购更加理性，并购数量和并购金额锐减，管理面积高速增长受阻；另一方面，增量市场逐步转为存量市场，外拓竞争异常激烈，管理规模增长放缓。

　　管理面积增长来源主要源于并购、外拓和关联方供给，在前两者受限的局面下，关联方项目供给成为管理面积增长的重要支撑，也是导致来自第三方管理面积占比下降的直接原因。2023年“保交楼”工作的持续推进，成效显现，商品房竣工面积约9.98亿平方米，其中，住宅竣工面积7.24亿平方米，不少上市公司承接到更多新建住宅项目。面对日益竞争激烈的外拓局面，除了市场竞标外，与合作伙伴建立平台公司拓展项目，或是跟随大客户延伸产业链上下游亦是获取第三方项目的重要方式。合资合作能充分发挥合作双方的资源优势、品牌优势，达到“1+12”的效果，有利于物业上市公司拓展非住宅和专业赛道，强化外拓能力，同时共担风险，减少损失。

　　2023年，行业并购市场进一步降温，披露相关信息的典型案例涉及交易金额约19亿元，相比上年大幅下降约75%。

　　图：2019-2023年物业管理行业收并购交易情况（中指数据库·物业版监测）

　　2023年，上市公司管理面积中非住宅业态占比29.67%，近五年来，首次出现下降，较上年下降0.48个百分点，降幅不大。一方面，2023年，关联方供给为新增项目主要来源，而关联方项目以住宅为主；另一方面，相比住宅，非住宅细分领域专业壁垒高，对物业企业提出更高要求，上市物企权衡自身优势和市场机会做出决策，并购更加审慎，投标竞标更加有取舍。

　　受我国房地产市场供求关系重大变化的影响，作为地产后运营阶段的物业管理行业，管理项目规模也逐步转入存量市场。从地产数据看，2023年，全年房地产开发企业竣工房屋面积约9.98亿平方米，较上年增长17%。即便如此，结合年内医院、各类场馆新增情况估算得出2023年全国物业管理面积总量约为302.02亿平方米，同比增长约4.42%，增速仍有所下降。房地产开发市场增量逐步萎缩，新开工面积和商品房销售面积连年下降，预期未来全国管理面积增速也将进一步放缓。

　　以披露储备面积数据的46家上市公司为研究样本，经过盘点发现，储备面积均值由增转降，表明未来在管面积的持续快速增长是有难度的。截至2023年底，46家上市公司的储备面积均值约为6178.4万平方米，同比下降10.82%，近年来首次由增转降；“储备/在管”进一步下降至42.84%，降幅扩大；具体看，46家上市公司中，储备面积同比出现下降的有38家上市公司，占比高达82.61%，部分企业降幅超过50%。

　　上市公司不再盲目追求项目数量及管理规模的增长，而是出于经营效益考虑主动退出部分“拖后腿”项目，以质量置换数量，提升留存项目的效益水平。如合景悠活积极主动管理项目组合，撤出高风险项目，优化经营管理。永升服务、荣万家主动终止若干物业管理服务合同，不再续约，并将资源分配到效益更强的项目上，以优化物业管理组合。

　　可以预见，行业将逐步转入存量市场，增量空间有限，市场拓展竞争将变得更为激烈。通过市场化方式拓展第三方项目尤其第三方存量项目成为物业公司重点发力的方向，也将成为其核心竞争力的重要体现。

　　在市场化拓展中，需要把握四个要点。第一，加强市拓团队建设，秉持“专业人做专业事”的原则，引入专业的市拓人员，同时优化考核激励机制，提升内在市拓能力；第二，借助专业数据库系统跟踪市场动态，及时获取各城市重要招投标、土地及合约到期项目信息，把握市场拓展机会；第三，加强城市深耕，根据自身优势选择适合的城市、优势的项目、相宜的业态，评估拓展难度以及与公司战略发展的协同性；第四，加强外部合作，获得更多的资源及项目支持。

　　在区域深耕方面，不同企业的战略布局差异较大，没有统一标准，这主要与不同公司的自身特点、资源和区域优势有关，如雅生活服务在管面积的73.8%集中于一、二线城市，金茂服务也主要聚焦高能级城市，截至2023年底，一线、新一线及二线城市管理面积占比达九成以上；而建业新生活、滨江服务主要深耕本土市场，分别在河南省及浙江省占据市场优势。总之，物业上市公司充分意识到城市聚焦和区域协同发展的重要性，通过现有项目的优势以点带面，拓展项目，提升区域密度和经营效益。

　　在业态布局方面，上市公司积极推进“多业态发展战略”，尤其非住宅领域，细分程度显著提高，布局业态逐步扩展至学校、医院、交通、军队、场馆、景区等。如保利物业在商业及写字楼拓展加速突破，持续深耕优质客户，在通讯、金融、税务、交通、能源等领域积累资源，取得国家开发银行西安数据中心等优质项目。公共物业方面，公司涵盖镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业、医院物业、政府办公楼、城市公共设施等多种细分业态。

　　近两年，受地产关联方影响，物业上市公司的开发商增值服务大幅缩水，加之社区增值服务和创新服务的增长有限，导致营业收入增速下降明显，不少企业甚至出现营收下降的现象。相比之下，基础物业服务为刚需服务，且正常收取物业费受法律保护，成为营业收入中的“中流砥柱”，占比显著提升。上市公司的经营发展战略有所调整且更为理性，重心逐步回归至服务质量，坚守本源，巩固主业。

　　然而，服务品质的建设并非一朝一夕，业主信任的链接也并非易事，通过提升品质赢得业主满意仍是一个充满挑战的课题。2023年全国物业服务满意度得分仅为72.6分。客户对高品质物业服务的预期不断提高，因此，物业管理行业在向高质量发展方向精进过程中依然面临阵痛。

　　社区增值服务是物业公司开展较早的增值服务，围绕业主的生活需求提供便捷的日常多元服务。这一板块在2021年的增速非常高，有的企业甚至超过200%，但2022年以来，增速急转直下，不少上市公司出现负增长。

　　从对营业收入贡献看，社区增值服务收入占比仍然较低，尤其头部企业占比更低。需要注意的是，对于每一家企业而言，在布局社区增值服务过程中不要盲目地追求服务种类多样，而是要结合自身优势，有所侧重地发展少数几种业务，并做到“少而专、专而精”，将其培育成能真正支持业绩可持续增长的重要力量。

　　面对社区增值服务的发展困局，物业上市公司积极寻找新的突破口。IFM主要衍生自非住宅物业，近年来备受物业公司关注。目前，团餐服务是IFM中比较适合物业公司开展的业务。据公开资料显示，我国团餐行业市场规模超过2万亿元，物业公司正在积极拓展此业务。目前，上市公司布局IFM主要以团餐为突破口，通过收购及战略合作的方式开展团餐业务。

　　上市公司中布局城市服务的企业不在少数，但头部企业入局较早，优势更突出，经过近几年的发展已经取得一定成效，探索出合适的业务模式，并形成独立的业务板块和经营品牌。

　　根据各上市公司2023年年报的数据披露情况，我们发现物业公司的城市服务板块毛利率水平普遍较低，基本位于8%-20%之间，平均水平在14%左右，仅苏新服务超过20%。而同期的环卫上市公司的毛利率水平普遍位于20%以上，均值约为23.61%。对于大多数企业而言仍处于探索关键期，毛利率水平偏低，当城市服务业务发展逐步成熟之后，毛利率水平尚有提升空间。

　　此外，城市服务的对象主要是地方政府，鉴于目前地方债务突出，政府财务状况及支付能力是接管项目时首先要考虑的。否则会面临应收账款回款难，计提减值准备的风险，进一步影响企业的盈利水平。

　　随着信息技术与物业管理行业的深度融合，物业企业纷纷深化科技应用水平，具备了更加强大的服务能力和业务能力：一是，科技帮助企业打破传统过度的人力依赖服务模式，实现降本增效；二是，企业借助智慧科技手段能够为客户带来全新的服务体验，并探索多元增值业务。

　　整体看，头部企业作为行业的领航者在数字转型、智能化建设方面走在了前列：明确科技化战略，用创新技术武装企业组织，以技术赋能改造服务流程，通过打造智慧物业参与城市发展和建设，充当人民美好生活的守护者和赋能者。

　　物业管理行业是一个可以永续发展的行业，且具备现金流充足、轻资产、弱周期性等优势。可以说，与其他行业相比，物业公司拥有极其稳定充足的中长期合同订单，因为物业管理是消费刚需服务，并且行业的续约率非常高，是一门能长久稳定发展的生意。即使宏观经济承压，上游地产行业面临重大变局，物业上市公司依然取得不错的业绩，绝大多数企业营收稳定增长，核心利润率稳定。

　　自2024年1月1日以来，物业板块总市值、市盈率（剔除部分异常值和市盈率为负的数据）保持基本稳定，处于正常波动范围内。我们认为，在宏观经济承压，地产危机影响下，物业板块的抗周期、现金流稳定等特有行业属性以及重要的民生属性始终没有改变，伴随物业上市公司发展更加独立，更加稳健，风险逐步出清，物业板块的市场价值有望回归。

　　2023年，物业管理行业IPO热度进一步降低，年内新增上市公司仅三家，分别是众安智慧生活、润华服务和珠江股份。部分地方国资背景物业企业仍在寻求奔赴资本市场的机会，以实现资产保值增值及组织结构优化。泓盈城市服务于4月24日顺利通过港交所上市聆讯，于2024年5月8日-2024年5月13日招股，于5月17日在香港联交所上市交易。

　　基础服务固然重要，但事实上，仅回归主业，做好基础物业服务，提升服务品质远远不够。我们盘点了上市公司披露的营业收入及构成数据发现，52家样本企业的基础服务收入均值增速呈明显下降趋势，由2021年的31.26%下降至2022年的27.97%，再下降至2023年的17.05%，且降幅有所扩大，很容易理解，这与管理面积的增长情况是高度一致的。而营业收入的降幅更快更大，由2021年的41.54%下降至2022年的15.93%，再下降至2023年的8.20%，且降幅有所收窄，表明非业主增值服务收入可下降的空间进一步缩小，未来对营业收入的影响可能会进一步减小。

　　当前行业面临增长困局，一方面规模增长降速，基础物业服务短期对业务起到重要支撑作用，但长期看增长潜力不足；另一方面，非业主增值服务断崖式减少，但未培育出增速稳定、模式成熟的可持续发展新业务。因此当前的重任不仅是巩固基础物业服务，同时也要继续加深对社区增值服务、城市服务以及IFM服务的探索，争取早日建立起行业增长的第二曲线。

　　非住宅领域成为各上市公司发力的重要方向，未来非住宅项目的细分程度将越来越高。前几年，随着行业不断发展，各个细分赛道逐步打开，诸如医院、学校、交通、场馆、景区、公园等。非住宅领域也逐渐产生了代表性的上市公司，比如华润万象生活、卓越商企服务等以商业物业为特色的上市公司，以办公物业为优势业态的金融街物业，以轨道交通为特色赛道的越秀服务，以文体场馆为特色服务对象的珠江股份等。但产业园物业、医院物业、学校物业、景区物业等细分领域仍没有上市公司。伴随细分市场的不断突破，优秀的非住宅物业公司有望做大做强并登陆资本市场。

　　2023年以来，上交所、深交所、北交所及港交所均对上市公司ESG信息披露方面制定了新规，整体看，披露要求不断提高。4月12日，上交所、深交所和北交所正式发布《上市公司自律监管指引》，明确报告期内持续被纳入上证180、科创50、深证100、创业板指数样本公司，以及境内外同时上市的公司应披露《可持续发展报告》；北交所考虑到创新型中小企业的发展阶段特点，鼓励公司“量力而为”。2024年4月19日，香港联合交易所有限公司（简称“联交所”）发布其就优化环境、社会及管治框架下的气候相关信息披露的咨询总结，并随附《实施指引》，以协助联交所发行人了解附录C2《环境、社会及管治报告守则》D部分气候相关披露规定。

　　物业上市公司积极响应政策号召，深入意识到可持续发展的重要性，逐步加强ESG体系建设，提升ESG相关信息披露质量，将ESG理念融入企业经营管理中，兼顾经济价值和社会价值，力争实现可持续发展。第一，积极响应新规要求，完善披露机制，提升披露质量；第二，ESG生态体系逐渐形成，参与各方共同推动可持续发展；第三，摒弃“为披露而披露”，ESG融入物业企业全业务链条；第四，发展绿色物业成为必修课，点滴细节积蓄发展潜力；第五，内外并举，物业服务企业积极践行社会责任。